体验 #

民营房地产债务风波的原因分析 #

民营房地产债务风波的原因分析：1、轻资产模式；2、快周转模式；3、人性

最近一年，大家议论最多最长的话题之一应该算是这一次的民营房地产风波了。不但使得不少房子面临烂尾，更制造了大量的债务违约风险，拖累了经济发展。我自 18 年从某 985 大学土木工程专业毕业后，进入一家国内排名前列的房企工

作了 4 年，时间不长，但在集团总部和全国东南西北的一线工地都有大量实操经验，现已彻底从这个行业离开，没有任何利益相关，今天凭借自己的亲身感受，谈一谈我关于此次民营房地产债务风波的一些想法。

为什么民营房地产成了现在这个样子？我觉得是：轻资产模式+高周转+人性

1. 轻资产模式

   从进房地产公司第一天起，我就学习到房地产本质上是一个轻资产行业，不需要靠自己的大量投入来开发项目。一块土地从拿地到项目交付完整结束，除了前几个月，都是靠别人钱来搞建设。很多人只知道房地产的预售模式是为了帮助房企融资，其实房地产玩的融资套路早已不是简简单单的预售可言，具体来说融钱的套路有：

   ①有从银行贷来的土地贷，开发贷，②有从业主那收来的购房钱；③有发行的海外债券；④有商票保理，施工单位垫资，延后支付工程款这种隐形的借款；⑤还有的通过让员工跟投，让员工，业主买理财产品的；⑥甚至有不少开发商还会去借高利贷（据我了解，这次某地银行的吕某，就是把从银行渠道获取的便宜资金用来给房地产公司放高利贷，吕某也没想到房地产这么快玩砸了，他还不上银行的这笔钱，快速跑路）；⑦明股实债；⑧合作方公司出资；⑨还有胆子更大的玩法，只有你想不到的，没有做不到的。

   这样子的轻资产模式好处是让开发商能够以很低的成本开发项目（毕竟不需要自己垫太多钱），但是带来的风险不言而喻。如果项目开发顺利，房子也都卖出了好价钱，顺利交付，各种债务，借款也都按时还上，那么各方皆大欢喜，但如果项目遇到困难，整个工程就可能一下子现金流断掉，信任链断掉，大家都想着急从你这抽贷，一下子全完犊子，这也是为什么很多房地产企业说崩就崩。

2. 快周转模式

   如果说轻资产模式是让开发商以很低的成本赚到钱，那么快周转模式则是让开发商更快地赚到钱。快周转模式，说白了，就是提高资金的使用率，让一笔钱在一年内多开发几个项目，多赚几次钱。其中，玩快周转模式最出名的应该是某碧，她最知名的就是 456 模式，4 个月开盘，5 个月资金回正，6 个月资金再利用，后来变成了 0357。

   在这我和大家解释一下，456 模式是指：某地产公司手里面有本金 x 亿元，该公司用这笔钱去买土地，搞工程开发，然后再快速地工程建设，第 4 个月就达到房

   屋预售条件，进行房屋销售，再催促银行放贷，业主交钱，做到第 5 个月就把这本金 X 亿元就从业主和银行那全部收了回来，这就叫资金回正。然后总部就会马不停蹄地把这笔钱抽走，在第 6 个月去投资下一个楼盘。也就是凭借这本金 X亿元，该公司一年最快能够开发 2~3 个楼盘。其他各房企纷纷仿效，都设定了自己的现金流回正目标，一个比一个狠，这也是为什么前些年房地产公司增长速度特别快，低于 50%都没好意思见人。

   凭借这样的快周转模式，很多房地产公司在前些年行情好的时候快速攻城略地，赚得盆满钵满，大型房企动辄一年几千亿的销售规模，带动地方经济和财政快速发展，但是也埋下了巨大的隐患，当房屋卖不动时，这些就变成了上千亿的债务风险，进而出现大量烂尾楼。这也是为什么现在各地政府都要求房地产要提高预售保证金，目的就是防止这些房地产公司总部把钱抽走去开发新项目。

3. 人性：

   大家其实看了我上面的描述，就会发现，房地产是一套高速周转的资金游戏，轻资产模式就够危险了，居然还快周转，这属于茅房里打灯笼，找屎（死）。那为什么国内这么多房地产企业的大老板，高管，金融界的风控人士，他们是傻子吗，他们不担心吗？

   前几年很多业内领导，包括业内的书里面给出的理由是：

   通过快速周转，抢占市场，规模达到一定程度，体量够大，就可以提高公司的信用评级，能够更顺利借到更多便宜的资金，新债还旧债，便可以持续把项目建设下去。未来房地产市场会像国外一样，只存在几家超大的公司，那么我们始终排名前列，把小公司熬死了，我们就是最后的胜利者

   但我认为他们的内心真实想法：

   老板们：我做大规模了，行业上下游这么多人都和我绑在一条船上，我就会大而不倒了（事实上，我所知道的一些大房企老板现在其实日子过得还真不错，到现在为止都没人进局子），风险就交给国家吧，而且这些老板大概率已是外国户籍或者永久定居了。不少房地产企业老板也知道泡沫破裂的这一天迟早会发生，但当时（15 到 19 年）行情这么好，都觉得还可以抓紧时间捞一笔。

   高管们：快周转模式的一年的奖金可能是之前的十倍（大家可以搜前些年的地产天价年终奖），而且项目一下子增多，那公司一下子多出来一大堆总监，总经理，总裁的岗位，阿猫阿狗都摇身一变成了 X 总，岂不美哉？赶紧能捞一笔是一笔，鼓励老板加快速度搞开发，出现风险与我无关，我辞职跑路去其他公司就是。

   另外，其实这个行业内的上下游的金融界，供应商，包括地方政府其实都有种侥幸心理，觉得现在这状态大家赚钱都挺快乐，财政也很富足，甚至可能不少人都觉得即便风险真的来了，国家也会管，自己的精湛的操盘实力也一定能躲过去，现在有钱不赚是傻子，大家都逐渐放松了警惕。

   但是疫情、三道红线、银行控制按揭回款，加速刺破了民营房地产债务泡沫，也成了大家现在所看到的现在的样子。

后记：我自己亲身完整地体验了房地产从近乎癫狂到黯然没落的过程，上面的内容都是自己的直接感受。本来还想谈一谈政府的角度，亦或者该如何解决这个问题，但是我也没经历过，也不合适，市面上很多这种专业书籍，就不写了。

汉芯事件冲击下的命运 #

我是 2004 年毕业的本科，在一所 211 学校学的电气，主要是工业自动化控制。因为比较笨也比较懒，那时国内考研刚刚热起来，因为不想工作（也是找不到太好的工作），我也加入了考研队伍。

当时成绩好的同学，一部分去了外资企业，一部分考研去了 985 甚至国外大学。我们这些愿意留在本校读研的，基本在老师眼里就是“没人要的废物”。不过照顾本校学生是传统，所以我依靠着老师专业课放水，算是混进了研究生队伍。

虽然我成绩不行，但是在学院里人缘还不错，走了些门路找了全院最“厉害”的导师。所谓厉害倒不全是说水平，关键是钱，能弄到项目资金课题就是厉害。我们这种工科院校，在这之外还要“揽活”。导师一年几乎见不到两次，都在外面不是开会就是跑项目跑工程。学校里的事情都是交给两个师兄管，人称“二头领” “三头领”。

虽说如此，他俩也都是副教授了，不大管事，于是把工作分组，各组设组长负责。组长被称为“小头目”。

只要把事情搞定就可以，谁干、干多少没人管。我因为不论动手还是动脑都比较差，计算绘图编程样样都一般，于是当了两个组的公用“杂工”。每天工作就是带着前一天的进度去开早会，回来宣讲头领的命令，然后跑上跑下送东西要东西，还要帮十几个人打饭。时间还蛮灵活的，而且越是厉害的导师，一般钱上越大方，吃喝都是公款，我每天上网的钱都从里面挤出来的。

至于论文啥的，他们从做的项目里找了一个好的挂我名，好像还是个省里的重点项目。算是我每天打饭辛苦的回报。

原本就打算这么混了，结果我遇到了一个机会。

那次去杭州开会，我没去过想去，于是组里指派我去参加。一行好几个人带队的是三头领。那次会开的不太好，晚上吃饭有几个借酒闹事，逮着三头领灌。我因为酒量自认很可以，加上听那几个说的话有点难听，上去开了瓶五粮液直接喝了半瓶。然后递给他们问哪个上来咱们喝一个？几个人都不敢接，事情就过去了。事后三头领说看我不错，遇到事情能维护自家人。他博导快下来了，到时候让我报，留校跟着他好好混，只要有个靠山，学校比在社会上容易过日子。

我本就是个比较得过且过的人，没啥目标和进取心。而且几乎每个学校每个大教授，都会有个拎包的马仔，天天就是鞍前马后忙杂事。别看没啥本事，论履历都学术成果丰富，领导有的都少不了他一份。我们背地里管这种叫给人“当儿子”，其实都很羡慕。

我就当时表了忠心，激动的说不出话了。三头领很满意，叫我回去还在原来地方忙，不要表现出来。平时不论院里组里，谁要是有什么言行举动，留心记下来告诉他。

原本顺利的事情，研二那年，也就是 2006 年初，汉芯的事情爆了。

一开始我们都不信，院里有的教授说造假的多了，没有拿砂纸干的。十几亿的项目，敢这么干，押到刑场打成筛子不可。

然后大家就被打脸了。而且等了很久，也没有处罚结果。大家猜估计事情太大，非要把链条整个拔了，都说交大这些年这么旺，这次要倒霉了。（2000 前后，交大或者说上海，气势真的是很吓人）。

然后大家就又被打脸了，事情几乎“阴干”了。有两个机械学院的教授开会，为这个事情吵起来，一个说以后学术研究彻底没规矩了，一个说换你这么没规矩肯定枪毙。两人吵的斯文扫地差点动手。

没想到到了年底，国家颁布了学术规范条例，一下子把无数人卷了进来。

当时国内科研基本被全面猜疑，不论项目本身、资金使用、成果真实性、成果实用性。连行内人都不知道到底有多少娄子，于是开始严查。

查谁？自然是谁项目多，谁资金多查谁。于是我导师成了出头鸟，加上平时所处的层次比较高，在学校里不注意人情世故。成了重点关注对象，特别是资金的问题，他过手的数目太大，又一向比较手大乱花，钱上的窟窿越查越大。

后来倒是查明他没有往自己口袋里塞，但是这下一搞什么面子都没了，好多项目也被停了，外面还一度传他“进去”了。导师这人打读书就是学霸，几十年没吃过亏，这次面子里子都没了，一气之下请了长假。

这一来人心就散了，有的比较活络的人，就提出申请转导师，而且公开带着做了一半的研究项目转。这下导师气得更厉害，说随便爱走就走，我不拦着你，就记着不要后悔就行。

我当时非常尴尬，转导师一来不大好意思，二来我没有项目估计也没人要我。于是就留了下来，好在有的项目还在做，走了一批人正好空出位置。我的论文还是没问题的。

至于给三头领拎包，他的博导到我毕业都没下来，至于为啥我不知道。反正没下来就是没下来。谁也不敢问，我们那群人都只能夹着尾巴做人。于是我稀里糊涂混到毕业，早早的通过关系找了个事业单位，成了那个单位第一个研究生，而且因为笨，把研究生三个字的名声给败光了。

工作倒不太累，天天还是忙杂事，一晃十几年就过来了。本就薄弱的专业知识，也几乎都丢光了。

导师后来风头过去又爬起来了，在学院里闹了一通无果，最后负气出走，现在已退休几年了。他走的时候带了一部分人，投奔的地方这些年经济发展很不错，这些人都没吃亏。我本就算是他们群体的边缘人，又留在原来这个城市。这么多年联系的不多，就是在群里时不时互相打打招呼。有机会遇到就吃吃饭，大家都默契不提当年的事情。

如果不是重提汉芯的事情，我都忘了当年居然还曾有个拎包的活摆在我面前。可惜我虽然珍惜，它却像个肥皂泡一样，被一场千里外的大浪一下打碎了。

关于《蛋卷俱乐部》第三期“政府公告过度强调稳的后果”督工点评的补充 #

《蛋卷俱乐部》第三期中，马督工点评：

最近国有银行存款比例飙升，是因为投资无望加上对中小银行的不信任造成，往年年中各大行为了完成业绩指标，会发布揽储任务，比如7 天高息等等，今年却是毫无音讯。反而贷款任务困难重重，不断下调利率（房贷，消费贷，个人贷都是历史同期最低水平）也很难完成，让我茅塞顿开——前几天我考虑类似问题，想的都是银行期待政府大放水，认为未来的“钱”更多所以大银行不揽储。

作为一名河南地方性银行员工，为督工提供另外一个视角：国有银行存款比例飙升，对应的是各中小银行自行压降存款成本，降低付息率，从而导致存款流向国有大行。

前几年经济形势好，中小银行为了从国有大行手中抢走存款，一直在抬高存款利率，以河南省为例：国有大行往年三年期利率跟中小银行一年期利率差不多。

除了利息高，各中小银行过年过节还会送礼品，尤其是每年 1-3 月份春节期间，每一万元新增存款除了正常付息还会额外再送 10 元左右的礼品，银行内部为了鼓励员工揽储，也会对揽储员工进行奖励，奖励金额也在每万元十元左右，也就是说各中小银行的实际付息率会更高。

付息率高意味着贷款利率会更高，之前由于经济活跃，贷款需求旺盛，所以就算中小银行贷款利率比国有大行高，仍然有很多人愿意用，那时候中小银行的日子过得也还很滋润。

等疫情来了，经济下行，贷款也越来越难投放，尤其是中小银行的高利率贷款，面对市场上越来越小的贷款需求，必然竞争不过国有大行。除了贷款难投放，更要命的是全国各地不断爆出的且在我所工作的小城市也有发生的断贷风波。如果说贷款投放不出去还只是一把没落到银行身上的刀，那各地的断贷行为就是插到银行心脏的匕首。

贷款是各大银行的主要利润来源，贷款投放不出去，各家银行的日子都不好过，最明显的例子就是前几天新闻报道的国有大行五年期利率跟三年期利率倒挂，国有大行都如此，各中小银行的生存压力可想而知。

为了缓解生存压力，各中小银行很有默契的选择了降息，除了降息，一些地区的中小银行由于“历史包袱重”，长期存款也不让存了，比如我所在的地区，由于之前吸收的高成本存款比例过高，总行决定快刀斩乱麻，只让存一年以下的定期，以此来调整存款结构，压降存款成本。

只有把存款成本压下去，贷款利率才能降下去，贷款利率降下去，贷款才有竞争力，中小银行才能活下去。

所以以我的视角看：国有大行存款上升除了投资者投资无望都把钱存到银行吃利息，另外一个原因是各中小银行主动放弃了往年凭借高息吸引过来的存款，而对中小银行的不信任充其量算是诱因。

我所在的城市紧邻许昌，也算处于此次村镇银行事件舆论的中心了，但这次村镇银行事件的影响很小，小到领导开会也只是提了一句控制好舆情就转而谈贷款投放去了。比起揽储，把手里的钱贷出去才是更紧要的，这也是各大银行都未发布年中揽储任务的原因。当然归根结底还是存贷市场的供求关系发生了转变。

最后补充一个个人观点：如果疫情前两年我们还对经济抱有乐观情绪，而今存贷市场供求关系的转变则意味着经济彻底走向低迷，（可能我是银行从业者，这点对我影响较大）所以我认为2022是中国经济的拐点，至于拐向何处，大家走一步看一步吧。

让「声智健康」删除个人信息的经历 #

在大同做核酸必须在「声智健康」微信小程序登记个人信息，但是核酸报告出来以后却无论如何都找不到删除个人信息的按钮，打客服电话也没人接。

而北京地区可以通过“声智健康”预约接种新冠疫苗，以至于我一共就 68 个微信联系人，居然有 15 个都使用过声智健康小程序，接近 1/4 的微信联系人的个人信息被声智健康获取，都无法删除。

所以我决定给「声智健康」加深一下对《个人信息保护法》的印象，于是我在五个城市的 12345 投诉了声智健康，24 小时不到，问题就解决了，详细过程请见：

https://b75gu4xte2.feishu.cn/wiki/wikcnJz2YYCMMRjFe3VB1FIHuQc